為了構(gòu)建國際一流營商環(huán)境，規(guī)范深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持用房管理，前海管理局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》及相關(guān)會議精神，制定了規(guī)范性文件《深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持用房管理辦法（試行）》（以下簡稱《管理辦法》）。現(xiàn)將有關(guān)政策解讀如下：
一、背景及必要性
前海開發(fā)建設(shè)進(jìn)入新時(shí)期后，前海管理局將接收大量配建返還物業(yè)，前海管理局作為法定機(jī)構(gòu)，如何有效管理配建返還物業(yè)并用于產(chǎn)業(yè)扶持等事宜尚無相關(guān)規(guī)定。制定相應(yīng)規(guī)范，形成完備的管理制度體系，有利于前海合作區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持工作的有序運(yùn)行與健康發(fā)展。
2020年8月26日，深圳市人大通過《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》修訂，明確授權(quán)前海可以將合作區(qū)有償供應(yīng)的土地上配套建設(shè)和由管理局投資建設(shè)的屬于管理局資產(chǎn)的配建返還物業(yè)用于前海合作區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持。為了細(xì)化《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》規(guī)定，前海管理局有必要就用于產(chǎn)業(yè)扶持的配建返還物業(yè)性質(zhì)、利用方式等作出規(guī)定。
因該事項(xiàng)由前海管理局依據(jù)法定職權(quán)和程序制定和發(fā)布，涉及公民、法人和其他組織的權(quán)利、義務(wù)，具有普遍約束力，可以反復(fù)適用，故擬就事項(xiàng)制定規(guī)范性文件。
二、主要依據(jù)
《管理辦法》的主要依據(jù)是《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》《深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局暫行辦法》，并參考了《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)扶持用房管理辦法》的部分規(guī)定。
其中最直接的上位依據(jù)為《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》第27條：“前海合作區(qū)土地出讓收益應(yīng)當(dāng)用于土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等用途。
“在有償供應(yīng)的土地上配套建設(shè)和由管理局投資建設(shè)的辦公、商業(yè)、公寓、住宅、停車等特定用途的物業(yè)，屬于管理局資產(chǎn)，可以用于前海合作區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持、社區(qū)配套和公共服務(wù)、人才住房、國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位辦公用房等。管理局負(fù)責(zé)上述物業(yè)的規(guī)劃、配置、使用、維修和處置。”
《管理辦法》系在目前《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》構(gòu)建的制度框架內(nèi)的具體細(xì)化實(shí)施規(guī)定，不涉及對現(xiàn)行制度、規(guī)定的突破。
三、主要內(nèi)容
《管理辦法》共5章，總計(jì)33條。主要內(nèi)容包含：總則、配租條件及配租標(biāo)準(zhǔn)、申請材料及業(yè)務(wù)流程部分、配租后監(jiān)管、附則等，具體說明如下：
第一章總則部分，主要對《管理辦法》的制定目的、上位依據(jù)、辦法適用范圍、分配原則等作總則性規(guī)定。
第二章配租條件及配租標(biāo)準(zhǔn)部分，主要對產(chǎn)業(yè)扶持用房配租的申請配租資格以及產(chǎn)業(yè)扶持用房折扣面積配置、港資機(jī)構(gòu)租金折扣優(yōu)惠、引進(jìn)細(xì)則制定、遴選規(guī)則、租賃期限、市場價(jià)格評估、免租期及物業(yè)自用以及定向引進(jìn)條件等關(guān)鍵要求進(jìn)行規(guī)定。
第三章申請材料及業(yè)務(wù)流程部分，主要對申請材料、配租業(yè)務(wù)流程、定向引進(jìn)業(yè)務(wù)流程以及租賃合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定。
第四章配租后監(jiān)管部分，主要對管理局對產(chǎn)業(yè)扶持用房的跟蹤監(jiān)督管理要求、違法違約相關(guān)規(guī)定、統(tǒng)計(jì)工作的配合要求等進(jìn)行規(guī)定。
第五章附則部分，主要為擇優(yōu)不重復(fù)要求以及部分名詞解釋、解釋主體及施行日期等內(nèi)容規(guī)定。
四、重點(diǎn)內(nèi)容解讀
（一）產(chǎn)業(yè)扶持用房是什么？
產(chǎn)業(yè)扶持用房是指屬于深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局（以下簡稱前海管理局）資產(chǎn)，用于前海合作區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持且符合下列條件之一的辦公、商業(yè)及配套停車等特定用途物業(yè)：
1.在前海合作區(qū)有償供應(yīng)的土地上配套建設(shè)；
2.由前海管理局投資建設(shè)。
（二）誰可以使用產(chǎn)業(yè)扶持用房呢？
申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的申請人（營利性機(jī)構(gòu)、非營利性機(jī)構(gòu)）應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：
1.注冊地、實(shí)際經(jīng)營地、稅收繳納地均在前海合作區(qū)（包括承諾注冊地、實(shí)際經(jīng)營地、稅收繳納地遷入前海合作區(qū)，承諾遷入的，應(yīng)當(dāng)在承諾的期限內(nèi)完成遷入。持牌金融機(jī)構(gòu)稅收由國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局第三稅務(wù)分局征管的，視同在前海繳納稅收），或者未在前海合作區(qū)注冊但在前海合作區(qū)實(shí)際經(jīng)營且對前海合作區(qū)深港合作、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展具有重大促進(jìn)作用的；
2.主營業(yè)務(wù)符合前海合作區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄；
3.申請時(shí)未在相關(guān)部門公布的“企業(yè)經(jīng)營異常名錄”、失信被執(zhí)行人名單、聯(lián)合懲戒“黑名單”內(nèi)；
4.無行賄、受賄等違法犯罪記錄。
（三）營利性機(jī)構(gòu)申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房有折扣嗎？折扣是多少呢？
營利性機(jī)構(gòu)申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房，按照如下規(guī)定確定租金折扣標(biāo)準(zhǔn)：
1.從事金融業(yè)、現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)、會展商貿(mào)物流業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、新型國際貿(mào)易、數(shù)字與時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等前海合作區(qū)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型的營利性機(jī)構(gòu)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外），申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的租金價(jià)格為參考價(jià)格或者評估價(jià)的70%。
2.符合本條第一項(xiàng)規(guī)定，且符合下列條件之一的營利性機(jī)構(gòu)，申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的租金價(jià)格為參考價(jià)格或者評估價(jià)的60%：
（1）在上海證券交易所、深圳證券交易所、北京證券交易所或者香港、紐約、倫敦、東京、新加坡、納斯達(dá)克等境外證券交易所（不含小額資本市場和柜臺交易）上市的企業(yè)（以下簡稱上市企業(yè)）及其持股超過50%或者實(shí)際控制的一級子公司；
（2）世界500強(qiáng)企業(yè)、中國500強(qiáng)企業(yè)及其持股超過50%或者實(shí)際控制的一級子公司；
（3）深圳市總部企業(yè)、前海總部企業(yè)、獨(dú)角獸企業(yè)、細(xì)分領(lǐng)域的頭部企業(yè)；
（4）上年度產(chǎn)值（營業(yè)收入）超過2500萬元（批發(fā)類5億元）的其他營利性機(jī)構(gòu)。
3.符合本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定，且上年度產(chǎn)值（營業(yè)收入）超過5000萬元（批發(fā)類10億元）的營利性機(jī)構(gòu)申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的租金價(jià)格為參考價(jià)格或者評估價(jià)的50%。
4.符合本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定，且上年度產(chǎn)值（營業(yè)收入）超過10億元（批發(fā)類50億元）的營利性機(jī)構(gòu)申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的租金價(jià)格為參考價(jià)格或者評估價(jià)的30%。
（四）非營利性機(jī)構(gòu)申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房有折扣嗎？折扣是多少呢？
非營利性機(jī)構(gòu)申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房，按照如下規(guī)定確定租金折扣標(biāo)準(zhǔn)：
1.獲評國家級5A、省級5A、市級5A資質(zhì)，或者國家級4A、省級4A、市級4A資質(zhì)，且符合前海產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的非營利性機(jī)構(gòu)，申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的租金價(jià)格分別為參考價(jià)格或者評估價(jià)的30%、40%；
2.與前海管理局簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的重點(diǎn)非營利性機(jī)構(gòu)，申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的租金價(jià)格為參考價(jià)格或者評估價(jià)的30%；
3.其他從事金融業(yè)、現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)、會展商貿(mào)物流業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、新型國際貿(mào)易、數(shù)字與時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等前海合作區(qū)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型的非營利性機(jī)構(gòu)，申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的租金價(jià)格為參考價(jià)格或者評估價(jià)的50%。
（五）對港資機(jī)構(gòu)的有沒有特殊的政策支持呢？
符合本辦法第九條（營利性機(jī)構(gòu)）、第十條（非營利性機(jī)構(gòu)）規(guī)定的申請人為港資機(jī)構(gòu)的，申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的租金折扣標(biāo)準(zhǔn)，可在規(guī)定租金折扣標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上下浮10%，但營利性機(jī)構(gòu)租金折扣標(biāo)準(zhǔn)最低不得少于參考價(jià)格或者評估價(jià)的30%，非營利性機(jī)構(gòu)租金折扣標(biāo)準(zhǔn)最低不得少于參考價(jià)格或者評估價(jià)的20%。
（六）租期和入駐后的續(xù)租情況？免租期？
產(chǎn)業(yè)扶持用房的首次租賃期限最長不超過5年。
續(xù)租產(chǎn)業(yè)扶持用房的，在租賃合同中約定每次續(xù)租期限不超過3年，申請人應(yīng)當(dāng)在合同期滿前6個(gè)月內(nèi)申請續(xù)租，續(xù)租次數(shù)原則上不超過2次。
對首次申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的申請人，可以設(shè)定免租期。租賃面積不超過2000平方米的，設(shè)定3個(gè)月免租期；租賃面積超過2000平方米的，免租期最長不超過6個(gè)月。
（七）申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的流程？
申請人申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)流程為：
1.申請。申請人按照配租公告要求在前海e站通提交申請配租產(chǎn)業(yè)扶持用房的相關(guān)材料。
2.受理。前海管理局收到申請后，應(yīng)當(dāng)場核對資料。資料齊全的，予以受理；資料不齊全的，應(yīng)當(dāng)一次性告知其補(bǔ)正。
3.遴選與審核。前海管理局在配租公告規(guī)定的材料收集截止日起25個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行遴選與審核，形成意向配租結(jié)果。
4.公示。除涉密等特殊情形外，產(chǎn)業(yè)扶持用房意向配租結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公示5個(gè)工作日。對意向配租結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式向前海管理局提出，前海管理局在10個(gè)工作日內(nèi)對異議進(jìn)行調(diào)查核實(shí)并答復(fù)。如異議成立，前海管理局對意向配租結(jié)果重新進(jìn)行公示。
5.公告。公示無異議或者異議經(jīng)妥善處理的，前海管理局作出產(chǎn)業(yè)扶持用房配租決定并在3個(gè)工作日內(nèi)向社會公告。
6.簽訂及交付。申請人應(yīng)當(dāng)在配租決定公告之日起20個(gè)工作日內(nèi)，與前海管理局簽訂租賃合同。前海管理局按照約定，向申請人交付產(chǎn)業(yè)扶持用房。
專此解讀。
